去年底的时候，位于柳州柳东新区的知名烂尾楼盘嘉鹏·中央城传来的消息，第五次破产重整投资人招募报名的最后一天，由绿城管理和玉林建安两家公司组成联合体，递交了应募重整投资人的资料，并缴纳了万的保证金。
这是否意味着广西柳东新区的知名烂尾楼嘉鹏·中央城将要被绿城接手，从此“鸟枪换炮”，贴上绿城的品牌标签呢？
▲位于柳州柳东新区的知名烂尾楼嘉鹏·中央城。
在明哥看来，大家高兴得太早了。绿城管理和玉林建安只是缴纳了保证金，得到了破产重整管理人手里的资料。也就是说，绿城只是有机会去详细地掀开嘉鹏·中央城的“井盖”，看看里面到底有什么东西。
最终能否顺利接盘，还得看嘉鹏·中央城的项目公司，柳州官塘投资公司的详细账目情况。核算公司目前的总债务，以及还剩多少有价值的资产。如果算账实在太难看，绿城也不会去接盘这个烫手山芋的。
▲在市场行情好的时候，项目售价能卖到8字头。
今年对于柳州的楼市来说，绝对不是一个好年份，甚至比疫情来袭的年还要惨。老读者们如果有印象，应该知道明哥已经很久没有说柳州楼市了。因为，实在没什么好说的。
现在柳州的楼市就是两个字形容“内卷”，市场上的客户就这么多，各家房企也基本撕下了平日里的伪装，价格战愈演愈烈。现在已经是生死存亡的战斗了，只要把隔壁楼盘绞杀，自己就能活下去。
▲柳东新区的核心区龙湖CBD。
目前柳东新区已经是“5”字头、“4”字头起的价格战，而在2年多以前，柳东的房价还大部分维持在8字头，带精装的房子有1.1万+/㎡的，只能说这市场变化实在太快了！
这样的市场环境之下，想要盘活一个烂尾楼盘，难度不是一般的大。今天明哥就说一下，柳州嘉鹏·中央城的故事吧。
身世来历复杂的中央城
年2月19日，柳州市年第3期国有土地招拍挂上，柳州官塘投资发展有限公司以总价1.67亿，拿下了柳东新区亩土地。2幅地块的楼面价分别为元/㎡和元/㎡，可以说地价是非常便宜了。
▲年柳州市第3期国有土地招拍挂现场。
为什么当年该地块卖得这么便宜呢？因为在年的时候，柳东新区刚开始开发，大部分配套还没有落地，土地价值并不高。
▲处在开发初期的柳东新区。
另一个原因则是，该地块附带有前置条件，整体属于柳州市柳东新区洛埠镇下窑村城中村改造项目，在拍地之前，必须拿到《下窑村“城中村”改造实施方案》，并且要提交项目的概算书和村民认可的安置方案。
在地块内要无偿建设12万㎡的村民安置住宅和6万㎡的村民产业用房（即商铺），建设完工后移交给*府，*府再移交给村民。
从地块出让的条件即可得知，该项目是一个由下窑村村民高度自主，联合外来开发商共同参与建设的项目，与一般的正常招拍挂商品房项目不同。
从最终摘地的广西官塘投资公司的股权结构上，也可以很清晰地看出，官塘投资公司为合资公司，嘉鹏置地集团柳州公司占股73%，柳州下窑村委会占股27%。
▲整个“城中村改造”项目为开发商与村民共同合作开发。
柳东新区的下窑村邻近柳江，地块所处的位置正好扼守住了柳州老城区与柳东新区的必经之路上，处在柳东新区最核心的范围内，无论从柳州市区的哪个方向进入柳东新区，都必须要经过的这个地方。
▲嘉鹏中央城周边主干道环绕，并且紧邻柳东的几大地标。
自从年拿下地块后，嘉鹏置地集团公司的经营状况就出了问题。
根据公开的资料显示，嘉鹏集团是一家以工业产品制造与加工、房地产开发、高新科技资源整合与运营为目标的集团公司。集团在广西的北海、柳州、百色平果、湖南等地均开发有房地产项目。
抛开那些比较虚的“资源整合与运营”，嘉鹏集团其实就是一家工业制造起家，同时看到房地产有钱赚，布局房地产的一家多元化公司。
但是，工业制造和房地产都有一个共同点，就是特别消耗现金流。一旦“两条腿”同时都需要资金的时候，就很容易把自己的资金链给绷断了。
由于不是专业的房地产开发公司，嘉鹏集团根本没有做任何的现金流规划，一旦出现资金紧张的情况，就开始了拆东墙补西墙的玩法。这种无脑式经营，很快就把自己的债务雪球越滚越大，最后成为了无底洞，项目只能烂尾了。
▲因为无法支付工程款，嘉鹏·中央城最终烂尾。
资金转移与一房多卖
如果一切按照正常的节奏和手续开发，地段优越的嘉鹏·中央城是肯定不会烂尾的。但是嘉鹏·中央城为何最终烂尾了？答案自然是，这个项目从开发伊始，就从来没有“正常”过。
首先就是，官塘公司把旗下的土地作为抵押物，为嘉鹏集团你的关联公司提供反担保。这个反担保的意思是，官塘公司为第三方，为借款的公司向金融机构担保。假设借款的公司还不上钱了，这笔钱由官塘公司负责偿还。
▲嘉鹏·中央城的债务构成情况。
由于官塘公司进行了反担保，所以就相当于承担了这笔债务。只要关联的借款公司还不上钱，担保公司就要上门追债，而官塘公司就会被连带，一起还债。
一般这样的融资操作在房地产开发过程中属于正常的融资操作，不过嘉鹏·中央城替人做了反担保，却没有一分钱进入官塘公司账户内。等于被人“白嫖”了，啥好处没捞到，还增加了自己的债务，要帮人还债。
从这番操作可以看出，嘉鹏公司从一开始就打算撬市场的杠杆，靠着卖房的钱来偿还所有的债务。在当时，柳东的房价和地价在节节上涨，还是可以支撑其这么操作的。
但是，嘉鹏公司似乎忘记了，这个项目可是一个带有农民安置房的项目，所有的建设成本是需要开发商自行垫资，并且无偿移交给*府的。用这么高的杠杆来操作，无异于绑架着所有的农民跟着开发商一起进行高杠杆的骚操作。
随着资金窟窿越来越大，官塘公司为了自救，开始了各种的引进合作公司和借高利贷填补资金缺口。为了快速卖房，官塘公司请了大批的营销代理公司和分销渠道公司为其销售卖房。
这时，官塘公司又犯了一个非常严重的错误，就是没有管理好自己的公章和印鉴。使其为各种营销代理公司违规销售，甚至一房多卖提供了可能。
▲柳州嘉鹏·中央城售楼部。
很多读者朋友可能不理解，开发商怎么实现一房多卖的？
其实一房多卖的意思，就是把同一套房卖给不同的购房者。购房者拿到的购房合同是开发商的合同。但购房者交房款时的账户，不是开发商的账户，而是销售公司的账户。销售公司收到钱以后，自己截留并用掉了，并没有把钱转给开发商。这一切如果有开发商的公章配合，更是能够做到万无一失，以假乱真。
这种情况下，销售公司是不会考虑销控房源的，只要客户看上了哪套，愿意交钱，就会极力促成客户刷卡下定。根本不管这套房子，是不是已经卖掉了。这就是“一房多卖”的情形。
大多数的一房多卖现象，都是开发商资金链濒临断裂，已经无力支付销售公司各项费用。然而，开发商自身的管理没有做好，导致销售公司有机可趁，自己想点“野路子”，虚假销售，获得购房款，后续的法律风险全部转嫁给开发商。
官塘公司当年的管理各种粗放，漏洞百出、比如官塘公司的公章，就没有进行有有效保管，以至于这公章到处都有出现；再比如卖房的房款，用了多个个人账户和公司账户收取；再比如当时没有对工程的施工量进行验收，与施工单位各种的扯皮。
很难想象，在年以后，还能出现这么多的不专业的开发“事故”，嘉鹏·中央城想不烂尾都难。
盘活嘉鹏·中央城的难度
绿城管理集团作为业内知名的代建服务商，目前正在联合华融、信达、东方、长城四大AMC进行广泛的不良资产盘活合作。依托绿城的品牌优势和管理优势，绿城总是能化腐朽为神奇，打造震惊业内的产品。
▲绿城管理在广西玉林打造的绿城·春江花月项目。
明哥相信，只要绿城愿意接手嘉鹏·中央城，这个柳东新区的“疤痕”很快就会重新焕发新生。
▲玉林绿城·春江花月。
不过要想解决嘉鹏·中央城的历史遗留问题，难度确实也是很大的。首先就是当年由于“一房多卖”问题遗留下来的众多业主们，他们的诉求如何满足。作为“善意的第三人”，他们的人数不少。
其次就是收益问题，这个烂尾项目假设利润低，实际上也是没有房企，有动力去做这种吃力不讨好的事情的。现在柳东新区低密的市场环境，给项目的而顺利盘活蒙上了一层阴影。
嘉鹏·中央城之所以成为“网红”项目，就是因为此前，有太多的开发商去谈过了。但是大家看了一下项目的财务情况，还有柳东新区的市场情况后，都只能无能摇头，知难而退。
写在最后
今年开始，会有越来越多的项目沦为不良资产，其实对于绿城管理来说，现在是最好的时代，会有更多更好的项目可供选择。
狄更斯曾说：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”对于不同的开发商来说，现在更能深刻地理解这句话的意思了。
